Le prix d'acquisition d'un immeuble peut être versé au comptant, à crédit (le vendeur consentant à l'acheteur des délais de paiement : à ne pas confondre avec le crédit immobilier sollicité auprès d'un établissement spécialisé), en viager.

La somme totale à verser ne se limite pas au seul prix d'achat. S'y ajoutent d'autres frais, tels que coût des formalités et frais de notaire notamment, plus élevés dans l'ancien que dans le neuf. En outre, l'acheteur est normalement redevable de certains impôts ou taxes divers.

En pratique, le capital nécessaire pour acheter étant difficile à mobiliser, le financement à crédit est particulièrement répandu. Or, la capacité à acheter, y compris en s'engageant dans un emprunt, peut présenter un caractère à proprement parler éliminatoire. Nombre de ménages sont ainsi écartés de l'acquisition, faute de pouvoir réunir entre 10 % et 20 % d'apports personnels pour un prêt immobilier classique.

Il convient donc d'élaborer un plan de financement, autrement dit :

• évaluer l'épargne disponible (économies, produit de la vente de biens, don consenti par un proche, etc.),
• estimer sa capacité de remboursement, avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier,
• anticiper sur l'évolution probable de ses ressources et de besoins.

Ce terme est d'ailleurs souvent inexact, l'apport personnel pouvant être constitué :

• uniquement d'économies ou autres fonds propres,
• de fonds propres et de fonds empruntés,
• voire uniquement de fonds empruntés.

En principe, l'établissement de crédit acceptera de prendre en compte :

• le prêt familial consenti par un proche parent,
• le prêt d'épargne logement issu d'un PEL et/ou CEL,
• le prêt "1 % logement" accordé par certaines entreprises à leurs salariés,
• et divers autres prêts tels que les prêts des caisses de retraite, prêts des collectivités locales, prêts complémentaires du Crédit foncier aux fonctionnaires, etc.

En règle générale, les établissements de crédit acceptent rarement un taux d'endettement supérieur à 33 % des ressources mensuelles nettes de l'emprunteur.

Toute publicité relative à une formule de crédit immobilier doit, obligatoirement, comporter certaines mentions. Elle doit notamment indiquer la durée de l'opération, son coût total et le taux effectif global annuel et mensuel du crédit (TEG), c'est-à-dire le taux d'intérêt auquel s'ajoutent divers frais obligatoires liés au contrat.

L'offre de prêt est un document écrit. Ce document précise les conditions du prêt : montant, coût, garanties exigées (hypothèque, cautionnement, assurance décès, etc.).

Sont notamment indiqués :

• le taux du crédit (fixe, progressif, variable ou ajustable),
• et le (appelé "échéancier") des amortissements, qui précise le montant et le nombre des mensualités, ainsi que la part correspondant aux intérêts et celle correspondant au remboursement du capital, pour chaque mensualité.

Les conditions de l'offre de prêt sont valables 30 jours au moins. Durant toute cette période, le banquier ne peut pas unilatéralement les modifier, en tout ou partie.

Dès réception de l'offre, le futur emprunteur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours, pour lui permettre de faire jouer la concurrence et choisir le prêt le mieux adapté à ses besoins. Pendant ce délai dit "de réflexion", tout engagement de sa part serait sans effet.

En pratique, compte tenu de l'importance du capital à mobiliser, il vous faut généralement cumuler plusieurs prêts pour réunir le financement nécessaire. Par ailleurs, il peut arriver que le projet immobilier n'aboutisse pas. La loi a donc prévu un double système d'interdépendance :

• interdépendance des prêts entre eux,
• et interdépendance de l'acquisition et des prêts.

1) Le contrat d'achat (ou "contrat principal") est obligatoirement conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt qui en assure le financement :

• si ce prêt n'est pas obtenu dans un certain délai (au moins 1 mois), le contrat d'achat est considéré comme nul et toutes les sommes versées sont restituées par le vendeur sans indemnité,
• inversement, le contrat de prêt est lié à la conclusion du contrat d'achat.

Une personne peut également solliciter plusieurs prêts. Si l'un de ces prêts complémentaires est refusé, la loi permet de résilier tous les autres contrats de prêt, à une double condition :

• le montant du prêt refusé doit être supérieur à 10 % du crédit total,
• l'emprunteur doit avoir informé les autres établissements prêteurs qu'il demandait d'autres prêts.

2) Pour une raison ou pour une autre, le contrat d'achat n'est pas signé ou est résilié. En ce cas, la loi autorise l'emprunteur à résilier le contrat de prêt, moyennant versement d''une indemnité pour frais d'étude du dossier, doublement plafonnée à 0,75 % du prêt accordé et à 1 000 F.

En cas de licenciement, chômage, décès, etc., l'emprunteur peut éprouver des difficultés à rembourser les sommes dues. Deux situations peuvent se présenter, le banquier ayant le choix entre :

• exiger le remboursement immédiat du capital,
• ou majorer le taux d'intérêt, pour le capital restant dû.

S'il exige le remboursement immédiat du capital restant dû, il est également en droit de réclamer :

• les intérêts échus,
• des intérêts de retard jusqu'au règlement effectif des sommes dues, à un taux égal à celui du prêt,
• et, si le contrat prévoit cette faculté, une indemnité calculée en fonction de la durée du contrat restant à courir, dans la limite de 7 % du capital à rembourser et des intérêts échus à payer.

S'il n'exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer le taux d'intérêt jusqu'à ce que l'emprunteur s'acquitte normalement des échéances. Cette majoration est limitée à trois points d'intérêts (autrement dit, pour un taux d'intérêt initialement fixé à 6 %, le taux d'intérêt majoré ne peut pas excéder 9 %). Encore faut-il qu'une clause du contrat de prêt ait été prévue en ce sens.

L'emprunteur peut prendre l'initiative de rembourser, par anticipation, tout ou partie d'un prêt immobilier. Le contrat de prêt peut cependant interdire tout remboursement partiel anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

En cas de remboursement anticipé et si le contrat de prêt le prévoit, le banquier peut demander le versement d'une indemnité au titre des intérêts non encore échus.

Le montant de cette indemnité ne peut pas dépasser la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, dans la limite de 3 % du capital restant dû avant remboursement.

Enfin, pour les prêts conclus depuis le 29.06.99, cette indemnité ne peut pas être exigée si le remboursement anticipé est motivé par l'un ou l'autre des trois cas suivants :

• vente de l'immeuble suite à un changement du lieu d'activité professionnel de l'emprunteur ou de son conjoint,
• licenciement ou invalidité de l'emprunteur ou de son conjoint,
• décès de l'emprunteur ou de son conjoint.